房地产估价案例

房地产估价案例精选

房地产估价案例精选，随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，以下分享房地产估价案例精选。

　　房地产估价案例1

案例1：

某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理。

其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

问题：

1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

2、写出估价技术路线。

参考答案：

1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

2、

①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。

②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的`报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

案例2：

赵某于20XX年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于20XX年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。

20XX年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于20XX年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为20XX年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1、赵某与开发商于20XX年6月签订的商品房买卖合同原件;

2、赵某的购房发票;

3、商品房预售许可证复印件;

4、其他有关房地产市场资料。

请问：

1、上述资料用于抵押估价是否齐全?

2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?

3、可否按20XX年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

标准答案：

1、上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2、房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3、不能按20XX年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

　　房地产估价案例2

一、 资产评估的基本理论框架体系

（一） 资产评估的概念

资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

（二） 资产评估的基本理论

1、 资产评估是对额定产权的评估

资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产

条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。

2、 资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法

（1） 资产评估的目的

资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。

（2） 资产评估的价值类型

1） 公允市场价值。它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。

2） 投资价值。它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。

3） 账面价值。它仅仅是会计和纳税上的概念。

4） 内在价值。它是指资产预期创造的未来现金流的现值。

5） 重置价值。它是指在现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。

6） 清算价值。它是指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。

7） 在用价值。它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的.货币数量。

（3） 资产评估的方法

1） 成本法。成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。

2） 收益法。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等

3） 市场比较法（亦称市场法）。市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。

（4）资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法

在实践中，决定价值类型是多方面的，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。

资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。

　　房地产估价案例3

房产继承的经典案例分析

案例：

张老汉夫妇有一儿一女，儿女都已经成家并买了房子。剩下老两口居住在张老汉单位房改时买的两居室里。20XX年老伴不幸去世，剩下张老汉一个人。20XX年，张老汉亲笔书写了一份遗嘱，指定由儿子继承自己的房产。

20XX年，张老汉被检查出患有肺癌晚期，住院期间女儿无微不至的照顾，让张老汉心里很满意，打算给女儿写份遗嘱，但此时张老汉已经无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承。张老汉去世后，儿女各执一份遗嘱发生争执，诉讼到法院。

律师分析：

1、遗嘱中所涉房产系张老汉婚后分配并购买，依法属于夫妻共同财产，夫妻应各占一半份额。

2、张老汉妻子去世时，由于没有立遗嘱，适用法定继承，张老汉和儿子、女儿均有继承权，一般等分的话，三人各得(1/2*1/3=1/6)房产。

3、张老汉的遗嘱对自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女儿继承，女儿应得(4/6+1/6=5/6)房产。

4、儿子应得1/6房产。

5、经评估房产价值，房产可以由女儿取得，儿子应得份额可由女儿支付给儿子。

房产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。

(一)继承必须在被继承人死亡后开始。法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。

遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系也不会发生。如父母健在，其房地产子女就不能继承。父母意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。

(二)继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。我国继承法确定的法定继承人有：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

(三)继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。

相关法律依据：

1、《继承法》第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

2、《继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

3、《继承法》第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理

4、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十二条遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准;没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。

5、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时，应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益进行处理。